不動産売却情報おまとめサイト

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不動産の売り渡し時には多彩な諸経費が必要になってきます

 

そのなかで避けて通れないのが税金です。

 

ですので、不動産の売却時には前もって税金の知識を知っておくことが必須となります

 

さらに、税法は、毎年改正されることがあるので、事前にネットなどで調べて動向を把握し不明な点は税理士等のエキスパートに確認する事も大切になってきます

 

それでは、売り渡し時にどれほどの税金が課税されるのかその種類を検証していきましょう

 

売り渡し後に生じる税金とは?

 

譲渡所得税

 

譲渡所得金額とは、不動産を売り渡しした時に得られた【譲渡所得(利益)】に必要になる不動産売却時の税金の事です

 

譲渡所得は、他の所得と分離して計算し所得税と住民税が課税されます

 

譲渡所得がマイナスの時には課税はされません

 

譲渡所得金額は譲渡によって得られた収入金額(譲渡代金)から、その不動産を取得したときの金額や取得に要したコスト(取得費)、及び譲渡に要した費用(譲渡費用)を引いて計算します。

 

この「譲渡所得金額」から特別控除の適用が可能な場合にはその特別控除額を控除したものが、税額計算の基礎となる「課税譲渡所得金額」と呼ばれるものです

 

譲渡所得=譲渡価格−(取得費(※1)+譲渡経費(※2))

 

課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除(※3)

 

税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

 

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となります。

 

対象となる不動産の用法や所有期間により税率が異なります。

 

譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率が違ってきます

 

 

短期譲渡所得

 

(売った年の1月1日時点において所有した期間が5年未満のケース)
課税短期譲渡所得金額×39.63%*所得税・税率:30.63%*住民税・税率:9%

 

長期譲渡所得

 

(売った年の1月1日時点において所有した期間が5年を超える時)
課税長期譲渡所得金額×20.315%*所得税・税率:15.315%*住民税・税率:5%

 

(※1)取得費取得費は実額法、概算法の内、大きい方の金額で算出します

 

実額法…売り渡しした土地及び建物を購入した金額(建物は減価償却後の金額)購入した時に支払った立退料や移転料、売買契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)据付費、建物などの取り壊しに掛かった費用、申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税など売買契約書や領収書などによって確認します

 

概算法…実際に掛かった取得費が不明な時は、譲渡費用の5%で計算します

 

(※2)譲渡費用

 

土地や建物を売り渡しするために要したコストの事で、売り渡しの場合の仲介手数料、売り渡しに伴う広告宣伝費や測量費、売買契約書に貼付した印紙税、売り渡し時に支払う立退料、建物などの取り壊しに掛かった費用

 

(※3)特別控除

 

マイホームの譲渡所得に対する課税の特例は下記の5つです

 

1.3000万円特別控除
2.居住用財産の譲渡の低減税率
3.特定居住用財産の買い換え特例
4.居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算およびび繰越控除
5.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

 

※特例を受けるためには一定の要件を満たし尚且つ確定申告をする必要があります。

 

3000万円特別控除

 

自宅やその敷地を売り渡しし、売り渡しによって利益(譲渡所得)が生じてしても自宅の売り渡しであれば、譲渡所得3000万円までは実質的に課税しないという制度の事です。

 

この特例を受けるための要件

 

1.今実際に住んでいるマイホームを売り渡しした時。

 

(住宅と共にその敷地や借地権を売る場合も含む)

 

2.マイホームを売却する年の前年および前々年に居住用財産の3000万円特別控除または住居用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていない事。

 

3.売主と買主の関係が配偶者または直系血族や売主と一緒でない事、生活している配偶者及び直系血族以外の親類等でない事。

 

4.別荘など主として趣味、又は保養のために所有する住居でない事。

 

居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)

 

マイホームを売り渡しした時に、譲渡所得の税額を通常の事例よりも低い税率で計算するという特例です。

 

税率は下記の通りです

 

譲渡所得6000万円以下の金額・・・税率 所得税10% 住民税4%

 

譲渡所得6000万円超の金額・・・・税率 所得税15% 住民税5%

 

この特例を受けるための要件

 

1.直近で主として住んでいるマイホームを売却した時

 

(家屋、建屋と共にその敷地や借地権を売る事例も含む)

 

2.売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がどちらも10年を超えている

 

3.売り渡しする年の前年および前々年に居住用財産の軽減税率の特例を受けていない

 

4.売った家屋、建屋や敷地について居住用財産の買い換え特例などの適用を受けていない事。
(但し、居住用財産の3000万円の特別控除の特例と重複して適用を受けられる)

 

10年超所有軽減税率の特例

 

10年超所有軽減税率の特例とは居住用の不動産を売り渡し(譲渡)したケースで、その当該不動産を10年を超えて所有していた場合に譲渡所得の税金(所得税及び住民税)の税率が低くなる特例です3000万円の特別控除と同じですが利益が多く出ていて譲渡所得税を多額に支払う必要がある方に大きなメリットとなります

 

この特例を受けるためには税務署に確定申告をすることが必要です

 

課税譲渡所得が6000万円超の適用税率

 

6000万円以下の部分は所得税:10.21%*住民税:4%合計:14.21%

 

6000万円超の部分所は得税:15.315%*住民税:5%合計:20.315%

 

 

 

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